Nuevas protecciones a sobrevivientes de violencia doméstica en hipotecas FHA
La emergencia por violencia de género y la crisis hipotecaria que atraviesa el país, atentan contra los roles más íntimos y esenciales del hogar. La intersección de estos dos fenómenos aumenta los niveles de riesgo a los que principalmente las mujeres pueden estar expuestas. Los datos son importantes. En lo que va de año se han reportado 22 feminicidios en el país. En la misma linea, el 24.3% de las partes demandadas en ejecuciones de hipotecas presentadas están compuestas sólo por mujeres. El patriarcado explota la necesidad de vivienda segura a su favor y urge que todos los sectores se unan para frenarlo. Nuevos cambios a la reglamentación federal de mitigación de pérdidas de hipotecas FHA son un paso en esta dirección.
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD) actualizó el Manual de Políticas sobre Viviendas Uni-Familiares 4000.1 (Manual 4000.1) para incluir instrucciones en mitigación de pérdida donde se ha experimentado muerte, divorcio, separación o violencia doméstica relacionada a los co-deudores. Allí se establecen los requisitos para los administradores (“servicers”) de préstamos hipotecarios subsidiados por FHA.
Un requisito general en los procesos de mitigación de pérdidas es que todas las personas deudoras de una hipoteca deben participar. Este requisito expone a las sobrevivientes de violencia doméstica a reunirse o entrar en contacto con el agresor, o el mismo agresor podría ausentarse de estos procesos para así impedir que la sobreviviente pueda formalizar alternativas para salvar la casa. Las nuevas instrucciones crean excepciones a este requisito.
El primer cambio atiende el proceso de evaluación para alternativas de mitigación de pérdidas de hipotecas FHA en atrasos. Además del requisito de contactar a la persona deudora antes del cuarto mes de atraso para conocer sus circunstancias y condiciones financieras, el servicer tendrá que:
“Si las circunstancias de la Deudora pudieran requerir que se excluya a algún tipo de co-deudora debido a divorcio, separación legal, violencia doméstica, incapacidad mental, despliegue militar o incumplimiento con leyes de administración de préstamos hipotecarios, sean estatales, locales o federales, y el servicer cumple con los requisitos del acuerdo de mitigación de pérdidas…” (traducción al español nuestra).
El otro cambio cubre la firma para autorizar los acuerdos a los cambios a la hipoteca surgidos de la mitigación de pérdidas. La nueva instrucción autoriza al servicer a no requerir la firma de una parte co-deudora debido a la existencia de un divorcio, separación legal, violencia doméstica, incapacidad mental, despliegue militar o incumplimiento con leyes de administración de préstamos hipotecarios, sean estatales, locales o federales. Esta excepción debe cumplir con leyes estatales y locales, además de asegurar que el préstamo permanezca como primera hipoteca sobre la casa.
Estos cambios serán efectivos desde el 26 de septiembre de 2022. No obstante es imperante que este tipo de medidas no sean exclusivas sólo a préstamos FHA. La seguridad a las sobrevivientes de violencia doméstica en procesos hipotecarios debe ser un compromiso adoptado por todo servicer e inversionista. Hacemos el llamado a toda entidad hipotecaria a que establezcan y publiquen guías con el fin de que sus procedimientos antes, durante y después de un impago, no sólo reconozcan el derecho de las sobrevivientes de violencia doméstica a proteger sus casas, sino también sus vidas.