Protecciones para las personas viudas en las hipotecas reverse
Carlos y Ana (nombres ficticios) estuvieron casados por 40 años, de los cuales convivieron en el mismo hogar durante la vigencia de su matrimonio. Carlos era mayor que Ana por 8 años y ambos llevaban experimentando problemas económicos desde que se retiraron. Así las cosas, decidieron hipotecar la casa con una reverse mortgage o hipoteca inversa ya que les resultaba atractiva la idea de recibir un desembolso mensual por el valor o el equity de su hogar. Acordaron que, como Carlos era mayor, el préstamo se tomaría a su nombre ya que recibiría más dinero por razón de su edad.
Años después, Carlos fallece a sus 82 años por complicaciones de salud y Ana, que nunca estuvo a cargo de las comunicaciones con el servicer o administrador de la hipoteca reverse, comienza a recibir correspondencia de parte de estos agentes sobre las intenciones de ella en pagar el balance del préstamo (requisito para retener la propiedad) o si, a cambio, piensa abandonar la casa. Ana, aún de luto por la partida de su difunto esposo, no contesta las cartas pero sí continúa pagando los impuestos sobre la propiedad inmueble al Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM), las primas de los seguros correspondientes de la propiedad y las tarifas o “homeowners fees” (HOA) pertinentes.
Tres meses luego del fallecimiento de Carlos, Ana abre las cartas y en ellas descubre que existen protecciones para cónyuges que, como ella, no aparecen como codeudores o borrowers en el contrato de la hipoteca reverse y que desean continuar habitando la casa; también conocidos como Non-Borrowing Spouses o NBS. Ana llama al servicer, cuya información de contacto aparece en la correspondencia, y descubre lo que es el programa Mortgagee Optional Election o MOE, como comúnmente se le denomina. No obstante, Ana debe conocer los requisitos con los cuales debe cumplir para poder acogerse a este programa dirigido a personas viudas de dueñas de hipotecas reverse.
El MOE es un recurso relativamente reciente que ofrece el Departamento de Vivienda de los Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés) para proteger a los NBS, o cónyuges no deudores, de tener sus viviendas ejecutadas luego del fallecimiento del cónyuge que firmó la hipoteca reverse. En esencia, Ana podría continuar habitando la propiedad siempre y cuando continúe haciendo los pagos al CRIM (y salde las deudas pendientes, si alguna, de su cónyuge difunto con el CRIM), al seguro y a la HOA, de ser necesario. Debe, además, probar haber estado casada con Carlos al momento de cerrar el préstamo (o de tratarse de una pareja de hecho, probar que convivían al momento de la firma) y probar que estaban casados al momento de la defunción del cónyuge. Debe continuar viviendo la propiedad como residencia principal (el servicer enviará un certificado de ocupación anualmente para cotejar dicho criterio) y entregar una serie de documentos tales como: certificado de defunción, certificado de matrimonio, prueba que la hipoteca reverse es el gravamen primario de la residencia, entre otros.
Todos estos requisitos le garantiza al NBS que su casa no se ejecutará hasta que muera, abandone la residencia o incumpla con los términos y las condiciones del contrato, como el dejar de efectuar los pagos a los impuestos sobre la propiedad inmueble. Afortunadamente, mediante la carta circular ML2019-15, HUD expandió las protecciones a este grupo históricamente vulnerado pues, con el tiempo se percataron que no estaban cumpliendo con el objetivo subsanador que esperaban y eliminaron algunos requisitos onerosos para las partes. Entre ellos, descontinuaron la obligación que le imponían a los NBS de probar que tenían un derecho legal de continuar viviendo la casa o de enseñar el título de propiedad correspondiente. Además, le asignaron a los servicers la responsabilidad de hacer las preguntas necesarias al momento de otorgar una hipoteca reverse para ir identificando posibles NBS de manera que, estos puedan tener a su alcance la protección del MOE al momento del fallecimiento del cónyuge prestatario.
Estas medidas son necesarias pero aún son miles las propiedades ejecutadas por razón de mal manejo de hipotecas reverse de parte de los servicers en el mercado. El derecho a la vivienda de nuestras adultas mayores sufre una crisis sin precedente y el gobierno tiene la responsabilidad y la obligación de ejercer su rol fiscalizador para penalizar a estos agentes y defender el derecho a una vivienda digna de este creciente sector poblacional.